Konut piyasasında 2+1 daireler, hem yatırımcılar hem de küçük aileler için hâlâ en rağbet gören seçeneklerden biridir. 2025 yılında artan inşaat maliyetleri, arsa fiyatları ve işçilik giderleri, 2+1 ev fiyatlarını doğrudan etkilemiştir. Bu makalede, 2+1 ev maliyetinin hangi kalemlerden oluştuğu, şehir bazlı ortalamalar ve yatırım geri dönüş süreleri ele alınacaktır.
2+1 Ev Maliyeti Nasıl Hesaplanır?
2+1 ev maliyeti, inşaat alanı, kullanılan malzeme kalitesi, projenin konumu, sosyal donatılar ve işçilik giderleri gibi unsurların toplamından oluşur. Ortalama bir 2+1 dairenin brüt alanı 75–85 m² arasında değişirken, metrekare birim maliyeti 2025’te ortalama 12.000–14.000 TL aralığındadır.
M² Başına İnşaat Maliyeti
2025 verilerine göre, orta segment bir projede metrekare maliyeti ortalama 13.000 TL olarak gerçekleşmektedir. Bu rakam; temel kazı, betonarme, kaba inşaat, ince işler, mekanik ve elektrik tesisatı gibi tüm kalemleri kapsar.
Arsa ve Ruhsat Giderleri
Arsa bedeli, toplam maliyetin %30–35’ini oluşturur. Şehir merkezine yakın bölgelerde arsa fiyatları metrekarede 20.000 TL’yi aşabilirken, çevre ilçelerde 8.000–12.000 TL arasında değişmektedir. İmar ve ruhsat işlemleri ise daire başına ortalama 25.000 TL maliyet getirir.
Şehirlere Göre Ortalama 2+1 Ev Fiyatları
| Şehir | Ortalama M² Fiyatı (TL) | Ortalama Daire Fiyatı (TL) |
|---|---|---|
| İstanbul | 35.000 | 2.625.000 |
| Ankara | 18.000 | 1.350.000 |
| İzmir | 22.000 | 1.650.000 |
| Antalya | 16.000 | 1.200.000 |
2+1 Ev Yatırım Getirisi Nasıl Değerlendirilir?
Kiralama geliri ve değer artışı, yatırımın iki temel getirisi olarak öne çıkar. 2025’te ortalama 2+1 daire kirası, şehir merkezlerinde aylık 15.000–18.000 TL; çevre semtlerde 8.000–10.000 TL aralığındadır. Yıllık kira getirisi, daire bedelinin %6–8’i civarındadır.
Değer Artışı Beklentisi
Son 5 yılda konut fiyatları yıllık ortalama %20 artış göstermiştir. Aynı trendin 2025–2026 döneminde de sürmesi beklenmektedir.
Geri Dönüş Süresi
%7 kira getirisi ve %20 yıllık değer artışı varsayıldığında, yatırımın kendini amorti etme süresi yaklaşık 8–9 yıl olarak hesaplanabilir.
2+1 Ev Seçerken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Lokasyon ve Ulaşım
Merkezi konumlar, hem kira gelirini hem de değer artış hızını yükseltir. Metro, metrobus, tramvay gibi ulaşım akslarına yakınlık prim kazandırır.
Proje Sosyal Donatıları
Site içi otopark, çocuk oyun alanı, spor salonu gibi olanaklar, kira-talep düzeyini artırır ve satış fiyatına pozitif yansır.
İnşaat ve Malzeme Kalitesi
Kaliteli ısı–ses yalıtımı, markalı kapı-pencere sistemleri ve seramik–parke gibi malzemeler, uzun vadede bakım-onarım maliyetlerini düşürür.
Sıkça Sorulan Sorular
Aşağıda konuyla ilgili sıkça sorulan sorular ve yanıtları yer almaktadır:
2+1 daire fiyatları 2025’te neden yükseldi?
İnşaat maliyetlerindeki artış, arsa fiyatlarındaki tırmanış ve yüksek enflasyon, konut fiyatlarını yukarı çekmiştir.
2+1 ev yatırım getirisi ne kadar?
Ortalama %6–8 kira getirisi ve %20 yıllık değer artışı ile toplam getiri %26 civarındadır.
Hangi şehirde 2+1 daire almak daha kârlı?
Yatırım amaçlı İstanbul öne çıkarken, bütçe dostu alternatif için Ankara ve İzmir tercih edilebilir.
2+1 daire kiraları ne kadar?
Merkezi lokasyonda aylık 15.000–18.000 TL, dış semtlerde 8.000–10.000 TL aralığındadır.
Metrekare maliyeti nasıl düşürülür?
Daha uzak lokasyonlar, toplu proje alımları ve inşaat firmasının pazarlık avantajları maliyeti azaltır.
2+1 dairede sosyal donatırlar gerekli mi?
Otopark, yeşil alan ve spor alanı gibi donatılar, talebi ve kira bedelini artırır.
Yatırımda geri dönüş süresi nedir?
%7 kira ve %20 değer artışı varsayıldığında 8–9 yılda amorti mümkündür.
2+1 daire alırken nelere dikkat edilmeli?
Proje kalitesi, lokasyon, sosyal donatılar ve firma güvenilirliği öncelikli kriterlerdir.
